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深度好文!北京租房市场,跟你想的根本不一样

来源: 通货朋仗(ID:zt734922044)

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北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

今天就房租上涨一事做一下简单分析。

租金的区域性

其实租金上涨的本质并不复杂,就是供需关系。在北京,对于租金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方,比如说六环外,那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。

原因很简单啊,就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域,甚至没有大中介布局的地方我也基本清楚租金价格。

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年合约,直接把毛坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

需要说明的是,这并不是群租房,就是收房再转租的模式,没有那么多隔断,所以合理合法。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

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北京租房市场演变

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

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群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润率就会大大降低。

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是对于在北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会延续下去。

不过,随着北京的发展,北京这个城市对于安全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。

在老百姓的高危居住需求与城市形象及人民安全的权衡之下,后者显然要更重要。发生一次大火很多人就会因此丧命,而他只是为了省每月一两千的租金,无论如何这笔账都不划算。

当然,在过去很多年的时间里,北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化,因为过去的规范化租房市场,可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。

这就跟很多人穷的时候,可以忍受各种各样的衣食住行,而他有钱之后,安全就会放在第一位是一样的道理。

不同的发展阶段解决不同的问题。

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

这个时候,资本就嗅到了租房市场的巨大红利,开始布局租房市场。其模式也并不复杂,就是和房东签长约然后转租,由于不准搞多个隔断,所以像自如、蛋壳公寓之类,把两居室改成三居室,三居室改成四居室的情况比较常见。

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租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

同时,由于群租房的消失,市场中的可租房源大大减少,所以从政府层面上来说,也会建大量的公租房来满足大家的居住需求,当然,这个过程会相对较慢,市场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。

简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

这个过程会逐渐进行下去,当然,北京这样的大城市房租也会逐步上涨,这个趋势在短期,至少是十年之内,不会有任何改变。需要说明的是,即使在没有清理群租房的时代,北京的房租也是每年都在上涨的。

资本推高了租金?

租金到底有没有被抬高,需要做一次对比,这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对比。

这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格,与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。

大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

不出意外,网上会出现类似的言论:“如此差的居住条件,居然要交xx元的租金,北京真是活不下去了”

当自如、蛋壳等公司出现后,起码网上关于居住品质的吐槽基本上消失了,大家都对居住品质表示满意。

没有这些长租公寓,北京的房租一样会涨。群租房整治越彻底,房租涨得越快,这是基本的供需关系导致的,而不是资本推高的。

资本所做的是改善了居住品质,房租价格可能较个人房源有一定程度上涨,当然也可能未必比个人房源价格高。很多房东自己向外出租的房子价格也并不便宜,品质还很差。

总之,我觉得自如、蛋壳等公司的房源价格相对是比较合理的。你总不能要求三星级酒店的价格和小旅馆的价格一样吧。

那些觉得资本推高了房租的人,应该想一想,为什么你们老家的房租没有资本去炒作呢,资本去了之后能把房租炒高吗?(注:老家在北京的除外)

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另外,这次租金上涨单指的北京,同为一线城市的上海深圳都没这么大反应,你觉得还是资本的力量吗?

长租公寓市场

近期被炒得比较厉害的话题是,自如和蛋壳公寓争抢房源。使得收房成本提高,最后成本又转嫁到租客头上,导致租金上涨。

这种逻辑是无脑文科生小编的逻辑。

蛋壳公寓在市场中收房源,价格一直比自如高一点。去年有蛋壳的朋友找我推荐房源,出价确实比自如高,但也并非高的离谱。比如一套房子,自如出价4000元,那么蛋壳的报价往往是4200-4300元。

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而同一个区域,不管是自如的房源还是蛋壳的房子,同等品质的情况,对外给租客的价格是差不多的。所以,蛋壳抬高的价格,就是在抬高自己的成本,降低自己的利润。

之所以这样抢占房源,主要是在抢未来的市场。因为不管是自如还是蛋壳,一旦拿下一套房子,那么基本上就可以持有7-10年。原因在于,一套房子跟房东签的租期大概在3-5年,下一次还有续租的机会,大概率上能把竞争对手淘汰掉。

收完房源,接下来的问题就是,到底能不能把房子再租出去。

这个我可以给大家做一下成本精算。

像自如、蛋壳这类公司,收完房之后都会对房子进行整体装修,而且有合作的装修公司。一套两室一厅的房子,装修公司的收费在20000-30000之间,装修时间在两周之内,流水线作业。(别问我怎么知道的,我对于市场的了解应该秒杀掉大多数的自媒体)

装修完成之后,还要配备家具。90平米左右的两居室,总体费用折合到3万元,大差不差。

等到整体完工后,房源开始出租。如果从收房到装修完毕再出租出去,这个时间控制在一个月之内,就非常完美,但是这一年甚至一年多的利润也基本上被装修吃掉了。

还有另一个问题,那就是,收来的房子并不能全部租出去。一套房子的利润就是两三个月的房租,如果有两三个月的空租期,那基本上就不赚钱了。

实际情况是,自如公司收了大量的房源,很多都没有转租出去。对于长租公司来说,以合理价格及时转租出去肯定是最重要的,那些认为囤房源控制市场抬高价格的人,是根本没过脑子。一套房子即使是涨了500块钱,但是很多房子租不出去,空置着,成本肯定更高啊。

虽然北京的房租一直在涨,但是从三年的合约期限来整体精算的话,利润率并不高。大量的房源没有办法及时租出去是主要问题所在。

长租市场的资本壁垒非常高。

资本一方面要大力扩张,抢占房源市场,为未来做打算,另一方面要有持久的耐心,短期制胜基本是不可能的。

结 语

不管舆论上现在怎么煽风点火,我觉得话语权总要掌握在我们这些真正了解市场的人手里吧,多数的自媒体小编都是无脑洗稿带节奏,全然不怕天下大乱。

今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大,但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大,这跟北京副中心的建设有很关系,而且通州的租金还会上涨,等到商务区建成之后,周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。

大城市没有低房价,大城市也没有低房租。同时,大城市也给了太多人奋斗的机会,可能这就是一种公平。

未来北京的租金会有一天不再上涨,但那个时候,肯定比今天的租金还要贵,到那时,北京的阶层也逐渐固化,奋斗的机会逐渐减少。如果再回首,恐怕那时很多人会向往今天的生活。

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